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物业投资的那些技术细节

2014-8-30 | 来源:第一亲子网 | 点击:

导读:  最近产权商铺热闹的要属北京庄胜崇光(SOGO)百货,庄胜广场南馆小单元分割产权销售,由北京庄胜崇光(SOGO)百货20年承租经营,逐月返现,租金平均在8.5%以上,20年累计本金+租金收益可达270%左右。20年的回报期,20年后还可与北京庄胜崇光(SOGO)百货协议续约。   广告...

  最近产权商铺热闹的要属北京庄胜崇光(SOGO)百货,庄胜广场南馆小单元分割产权销售,由北京庄胜崇光(SOGO)百货20年承租经营,逐月返现,租金平均在8.5%以上,20年累计本金+租金收益可达270%左右。20年的回报期,20年后还可与北京庄胜崇光(SOGO)百货协议续约。

  广告说,北京庄胜崇光(SOGO)百货是一个范本,崇光北馆自1998年6月24日开业,购买南馆算是分享的一个7年的庄胜商圈,SOGO年近20亿元营业额,分享一个年均8.5%有银行担保的高收益型理财样本。

  罗科(化名)一位活跃于地产界的分析师,在他看来,现在许多项目的承诺收益最终可能只比银行存款高一点点。

  他介绍,市场上不乏开发商玩财务技巧,开发商开出8%、10%、12%的售后包租收益率,往往是通过提高商铺售价来实现。例如,本来一处只值1万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到2万元/平方米,尽管其承诺10年每年包租,年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为80%。但投资者的实际房产收益却为-50%,实际价值为售价的一半,实际年收益就只有3%。

  他说,除了财务问题,在合同问题上,开发商更是一个大行家,投资人则是一个大外行。即使开发商承诺回租回购甚至抵押担保,如果您是内行的话,看了这个合同,会发现因为抵押担保都有年限,而许多人都会忽视“对什么担保,担保的主体”这些细节,这里面的陷阱会让你在打官司时很被动。

  罗科分析,产权式商铺是上世纪70年代左右欧美开始流行起来的投资方式,在北京,一些比较好的商场一年的租金可以达到60000~70000元/平方米,如果按8年回收,400000元/平方米,如果经营成功收益是很高的。再如上海市产权式酒店平均日租金8.3元/平方米,从理论上考虑,售价与租金对比,上海产权式酒店的投资回报率能够达到7%~10%。

  几年的市场经验,投资商铺,最怕三五年内项目一旦销售完成,开发商即套现出局,承租商背着巨大的租金成本,往往难以保证经营10年。现有银行担保的商铺时间长度上就各有不同了,有的三五年,有的10年甚至最长20年的。

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  罗科说:“产权投资产品在一个5年左右的中线投资期内,能达到6%~8%的年回报率是较为合理的,那些投资期限动辄10年或20年以不碰为妙。”罗科表示,经济运行的内在规律,国内经济运行的周期大体为5~8年,产权的投资与股市一样,是经济的风向标。因此,产权投资行为是一个中线投资行为,周期以5年为中值,少则3年,多则8年,再长的话,投资收益风险和经营公司履约能力的风险都会陡然增加。

  许多开发商往往一口气盖十几万平方米的商场,却在当地找不到那么大的消费量,如果盖一个四五万平方米的商场以后卖或者自主经营都没有问题,十几万平方米的,招商可能招不起来。如果是四五万平方米可能很容易招起来,人气很好。如果十几万平方米,招了四五万平方米,仍然会感觉到很空。招商期间最好能吸引到一些主力商家进驻,比如星巴克、钱柜等等。

  消费市场的问题,并不是一件容易的事。罗科认为,那些冷僻的业态,比如茶叶、陶瓷等等,个人投资多个商铺在资源方面会很有阻力。譬如茶叶市场,基本上都是福建、浙江的商家,如果买十个店铺,因为没有这些招茶商的资源,这种招商很费力气。

  罗科举例说,每一个商业都必须考虑周边的市场才能做起来,如果一定要从远处吸引人,那么肯定会有压力。譬如,巨库这个失败案例,巨库设计是针对年轻人的,而且很另类,而从安定门到西直门都是国家各个部委在居住,年龄偏大,年轻人比例小,而且有距离。

  但是,罗科同样认为,产权投资理财前景是可观的,用好了能带来相当优厚的回报,但要最大限度地规避风险。因为,近10年来,产权式酒店平均投资回报率高于商铺和高档公寓等不动产投资指标,产权式酒店的平均年增长达到15.8%。到1995年,已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店,美国的“产权旅馆”已超过了1000个。

  截止到2004年年末,国内产权式酒店项目也不过200多个。从国际经验来看,产权物业投资会不断派生和细分,譬如产权式酒店在国内被细分为度假式的,也有商务式的,还有分时度假为旗号的旅游式产权酒店。在国内,物业产权从1995年开始流行,并迅速在上海、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地出现各种形式的产权酒店。

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